放眼今年的楼市环境，很多群体只能是一声叹息，因为成交量、价格一路走低，不少人只能持币观望，生怕刚入市房价再跌下去，自己就是高价接盘买房。

　　但最近，一波鼓励购房的说法在网上炒热，有人认为楼市已经回温，刚需应当抓住时机买房。不少粉丝纷纷跑来咨询我，是不是金九银十的购房潮要来了。我查阅了一下楼市回温说法的来源，主要是2个信号引起的：

　　

　　第一，房价上涨

　　一边说楼市遇冷，但房价还能由跌转涨，第一季度的时候，全国商品房均价跌破万元，每平米均价9252元/平米，跌幅达到10.3%，但到了第二季度，就能重回万元水平，每平米达到10036元/平。房价涨回，很多人担心不买房，房价会继续上浮，到时候自己投入的成本会更多

　　第二，房贷利率不变

　　今年央行三次下调房贷，分别在1月、5月和8月，总下调幅度为35个基点。9月20日，根据央行最新披露的5年期LPR报价，9月份还是4.3%，房贷利率保持不变。表面看，房贷利率下调是为了鼓励大家买房贷款，如果楼市仍然遇冷，房贷利率应当是继续下调刺激市场，如今调整持平，那么楼市应该是多多少少回温到了稳定水平，不需要再利用降价刺激大家买房。

　　

　　那么，这真的能说明楼市回温了吗？我觉得理解过于片面，目前仍有3个方面可以说明楼市不是完全解除危机，刚需买房前不妨多角度考虑下：

　　第一，一线发达城市拉动平均值

　　房价上涨，只是说平均水平，但是这个平均值是按照最高、中间和最低的房价水平统一核算的，部分一线城市具备房子增值力强，配套资源质量好的优势，大量人口流入下，购房需求高，购买力集中入市，会炒热市场，推涨房价，从而拉高总的房价水平。国家统计局发布的1~8月份的房价变化情况显示，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个，比上月分别增加10个和5个。但其中北上广深等一线城市的房价却在上涨，二三线则是再下跌，说明是一线城市的房价上涨让平均值拔高了。但我国一线城市才是少数，以少数城市的高房价认为房价全盘上涨，是不符合现实楼市环境的。

　　

　　第二，楼市松绑仍在进行

　　楼市如果全面回温，松绑政策的必要性其实已经失去了，毕竟炒房时代就是因为楼市政策宽松从让炒房客更嚣张，房价一路飙升。反之，楼市仍然未解冻，各地才会着急想办法刺激大家购房，如今，各地仍在发布各种政策迎合购房者，不只是对新房，目前包含广州、南京、昆明、深圳等热点城市，还开始试水“带押过户”，将转按揭购买二手房摆在台面。楼市政策福利越多，很明显，房地产成交量还是没有达到政府的预期水平，只能继续放松调控这根绳子。

　　第三，房企负债提升

　　2022年下半年，有1600余家房企面临商票逾期危机，究其根源还是因为楼市遇冷，融资环境紧张，加上主要的问题还是房产销售成交量减少，让很多人企业回笼资金困难。不少企业面对国内三道红线的融资限制，大量进行海外债融资，获取资金流，但随着人民币兑美元的汇率破7将至，很多开发商将面临还款涨价的危机。

　　

　　那么对普通购房者而言，目前到底该不该买房？延迟买房到底是亏损还是明智？

　　首先，按需购房。买房不该被房价和楼市困住，因为普通刚需买房是为了结婚和生育，我国房产虽然过剩，但是优质房源可遇而不可求，一个楼盘真正好的房子其实并不多，如果因为等着降价就暂停买房计划，错过好房源可就要后悔莫及。但买房前提还是应当从自己的实际能力出发，能拿出首付，以及能稳定长期的支付月供，如果家里有病患，收入不稳定的，建议不要冲动入市，有弃房断供的风险在。

　　其次，抄底炒房不可行。房价上涨有国家的调控牢牢把控，不用担心现在不买房以后会涨到高价，但如今的房价低行趋势并不意味着可以抄底囤房。如今的楼市已经不是炒房时代，开发商融资难，建房也更保守，今年1~8月份，全国房地产开发投资幅度继续下降，达到7.4%，成为年内最低就很说明问题。大量房产等待去化，今年旧改体量涉及5,1万个老旧小区，不会再有大批拆迁户囤房，楼市供大于求之下，房子高幅度增值已经无法实现。而我国的房地产是支柱行业，房价跌入谷底是不可能的，随着楼市调控，房价只会在稳定线上下微微变化，建议大家理性、按需购房才是最明智的。