原标题：广州私人楼盘售价1字头，去化超4成，我去扒一扒

增城的楼盘，真的像童话故事一样，迷幻且富有想象力。

有粉丝说，增城有一个以个人名义开发的楼盘落成了，据说产品和销售情况都还不错。

看多了各大开放商的产品和模样，偶尔来点新鲜事儿，换换视角和思路也挺好。

走起！

个人开发有点意思

这个楼盘在房天下、链接、贝壳上都没有注册信息，不过好在地图上能够找到。

项目名称是“迎江府”，项目地点距离地铁21号线增城广场站步行距离约1.8公里。

地铁出口就是增城万达广场，从这里到迎江府的路上，可以看见街边业态很成熟，周边小区的入住情况也不错。

途径的底商有餐饮、零售业态居多，可能是工作日的中午时间，街头人流显得零零星星。

到现场看到项目的完成度还挺高，下午2点以后能看到工人陆续进场施工，升降机也忙碌了起来。

施工围蔽上明确标注了项目业主为“江瑞民”，而且项目名称为“迎江府”，你说项目起的这个名称的含义是因为业主姓氏的原因，还是因为这两栋楼能够望增江呢？

不过很可惜，我在销售中心等了2个多小时也没见人来开门，上面粘贴的电话号码还不全，未能一睹“销售中心”的内部模样，属实有点遗憾。

说这里是销售中心，其实就是一个简易的活动板房，我认为这个风格很“老广”，低调又务实，而根据其他已披露的信息显示，项目开售时间大约为3个月前，目前的去化达到了44.5%。

产品怎么样

这个项目的位置还是不错的，不仅可以望江，楼下一路之隔还有一所在建的学校。

在户型上，产品只有一种建面约115㎡的房型。

它的厨房旁边有大约10㎡的位置可以加建，这样就让原本建面约115㎡扩容到125㎡，直接从3房2卫升级到4房2卫，成本大约增加2-3万元，不过这件事儿得需要所有业主均同意后，由现在的施工方统一浇筑才可以。

户型设计上，除了厨房的空间略显局促外，其他空间的设计使用都很不错，干湿分离卫生间，超大的景观阳台，户型南北对流，如果说后期能够的把厨房空间扩容一些，生活的舒适性就更好了。

你说当时的这种设计，是不是就已经为了这个10㎡的房间做好了预留了呢？

个人开发楼盘能不能买？

项目销售的均价约为1.39万/㎡，中间楼层的价格略贵一些，约为1.7-1.8万/㎡，不过项目交付标准统一为毛坯，产品只有一种建面约115㎡的房型。

二手房海涛居、怡康花园价格虽然是1.1万/㎡，但是楼龄已有14-20年了，对比周边的一手房，迎江府这个价格就算是加上精装修的成本也具有一定的竞争优势。

不过，这个楼盘是属于自建房性质，和大规模开发的商品房不同，是没有预售证的。

交易方式要等楼盘持有人完工验收后网签过户，税费据说是要按照二手房交易收取，其他的交易流程与新房相同。（具体情况咨询销售中心）

看到这儿，就有人会说，个人开发的房子，能有保障吗？

这事儿“仁者见仁智者见智”，其实个人拿地在我国的其他地区，特别是三、四线以下的地方很常见，比如派大星的老家，就有几个项目是个人开发的。

要想以一己之力把楼盘建好，确实很考验开发者的财力，比如迎江府这个项目，自1998年被拍下后，2017年才缴纳土地出让金开工建设，到现在建设周期还是比较长的，但是，由于后补交的出让金，产权缩水并不严重。

不过目前项目已经封顶，外立面也弄的七七八八了，如果想买入这种项目的朋友，我建议一定要先认真学一下自建房购入攻略，当然也可以侧面打听一下开发者的实力等等，只要质量过关，物业有保证，正常买入也没什么不可以。

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本文对项目或产品的介绍，对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍，均旨在提供相关信息，不作为任何购买要约，不意味着本公司对此作出承诺。本文涉及面积均为建筑面积。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。

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