原标题：买房茶水费是否构成不当得利？青岛一业主与中介对簿公堂！

为了获得优先挑房的资格，或者是解锁户型、楼层更好的房子，甚至在楼市行情火爆时仅仅为获得一个买房资格，购房者在买房时，就要在正常的房款之外额外再支付一笔钱。

额外的这笔钱，就是所谓的“茶水费”。

围绕“茶水费”的是是非非，业内和专家已经有很多论述，恨不得人人都抡起棍子打两下。

但是，打完了之后呢？“茶水费”能退吗？

没有清晰的答案。

近日，山东青岛法院就审理了一起索要“茶水费”的案例，或许能提供一些参考。

2019年5月，海口市民郑先生通过“房天下”APP找到了位于青岛西海岸的仁洲观海项目，项目下方有很多置业顾问，郑先生随机选择了置业顾问曹女士。经过沟通后，郑先生决定在该项目购买房屋。不过曹女士表示，要想选到心仪的楼号，需要加价5万元。

郑先生称，因为曹女士虚构了房源紧张的事实，使得自己陷入认知错误，于是同意了加价的要求，并将5万元打入曹女士的银行卡中。此后，郑先生顺利地选到了自己喜欢的房子，并完成了房屋购买事宜。

双方后来为这5万元发生争议。

郑先生主张，即便是到了今天（起诉时），距离自己买房已经过去了38个月，官网上查询该项目依然有大量待售房源。可见曹女士当时所说房源紧张是谎言，主要目的是利用信息不对称和制造虚假氛围欺骗客户和违规收取选房“茶水费”，属于不当得利，理应返还。

曹女士则反驳称，当时销售的是二期的房子，但是郑先生想选一期的。因为一期的房屋已经被其他客户认购了，郑先生坚持要选的话，就要满足原房主另加50000元的要求。曹女士称，原房主同意转让，郑先生同意另加50000元，开发商也认可房屋已被原房主认购的事实。

证据显示，曹女士在收到5万元的当天，就将钱转给了原房主。

那么，法院是如何审理的呢？

法院首先认定，曹女士收取的这5万元，是基于郑先生选购合适房屋的委托。

理由是，通过双方当事人的微信聊天、转账记录、收款收据、房屋认购书、青岛增值税普通发票，综合双方对于5万元款项性质的陈述，能够认定转账的目的，是为购得合适房屋。郑先生转款时对转款目的、转账金额均明确知晓，而且转账同日，郑先生也与开发商就涉案房屋签订《房屋认购书》，并已经交纳全部房款。

为啥要先认定双方存在委托呢？

因为根据民事法律原理，不当得利的构成要件有四点：一是有人获益，二是有人损失，三是获益与损失之间有因果关系，四是一方取得利益没有法律上或约定的依据。

在这四点中，前三点很容易证明，关键在于第四点：利益取得没有法律上的原因（即没有合法根据）。

“没有法律上的原因”中的法律，指的是民法中的物权法、合同法、身份法等。因此，财产权益的变动是否因欠缺法律上的原因而应予返还，应首先于债权法、物权法、合同法、身份法等领域作出判断，以认定受益者无以上根据而保有其所受利益。如获利者无以上根据而保有其所受利益的，才能适用不当得利制度。

法律名词有点拗口，简单说吧，如果双方存在基础的法律关系，必须先审理基础法律关系，然后才能确定是否构成不当得利。

本案中，双方之间存在的“选购合适房屋的委托”，就是基础的法律关系。如果郑先生要以不当得利为由起诉，必须先处理前面的委托关系，比如以欺诈为由撤销委托关系。

所以，郑先生以不当得利为由起诉，不符合不当得利的构成要件，不会得到法院的支持。

此案的一审、二审，均驳回了郑先生的诉讼请求。

多说一嘴吧，为什么基础法律关系的性质是不当得利确定的先决条件：不当得利作为一种独立的法律制度，具有严格的构成要件及适用范围，不能作为当事人在其他具体民事法律关系中缺少证据时的请求权基础。当事人不能脱离基础法律关系而直接以不当得利进行起诉，否则将造成不当得利的滥诉，对既有的合同、侵权、物权等领域造成侵犯，对现有的民法体系造成破坏。在双方因基础关系产生纠纷时，已履行给付金钱一方欲通过诉讼追讨回该钱款时，首先面临的就是案由（请求权基础）的选择问题。如果当事人认为选择不当得利诉讼可以实现举证责任倒置，则当事人必然倾向于选择提起不当得利诉讼，而不是从基础法律关系提起诉讼。

文/李进文

编辑：肖华林返回搜狐，查看更多

责任编辑：